TURISTIČKO HOTELIJERSTVO

/NI/JE PROFITABILNO?

bajrosaric

BAJRO SARIĆ, mag. oec.

Financijska isplativost, odnosno profitabilnost ulaganja u hotele svakodnevnim je predmetom rasprava među investicijskim projektantima, ulagačima i bankarima. Činjenica je da je hrvatska hotelska industrija, osobito turističko hotelijerstvo niskoprofitabilna djelatnost, što je posljedica velikih ulaganja, visokih fiksnih troškova i niskog stupnja zauzeća smještajnih i restoranskih kapaciteta, odnosno sezonskog karaktera poslovanja.

Ekonomist Roy Hubbart /Chicago, SAD/ sačinio je zanimljiv obrazac prema kojemu se računa financijski isplativost, odnos profitabilnost ulaganja u hotele. Pretpostavimo sljedeće ulazne podatke:

VALUTA

EUR

UKUPNO ULAGANJA U HOTEL /UH/

40.000.000

BROJ SOBA /BS/

270

POŽELJNA STOPA POVRATA /PSP/

5,00%

VARIJABILNI IZDATCI /VI/

4.000.000

FIKSNI IZDATCI /FI/

2.000.000

GODIŠNJA OTPLATA KREDITNE GLAVNICE /KG/

3.000.000

BROJ DANA RADA HOTELA /BD/

365

PLANIRANI % ISKORIŠTENOSTI KAPACITETA /PZ/

60%

pri čemu su:

Ukupno ulaganje u hotel /UH/ = svi troškovi povezani su ulaganjem u kupnju ili izgradnju hotela /troškovi kupnje ili izgradnje, troškovi opremanja, interkalarne kamate, komunalni doprinosi, projekti, konzalting, nadzor i sl./

Broj soba /BS/ - ukupan broj soba /smještajnih jedinica/ hotela.

Poželjna stopa povrata /PSP/ - postotak godišnjeg povrata na ukupna ulaganja.

Varijabilni izdatci /VI/ -  troškovi sirovina i materijala, troškovi usluga, ostali nematerijalni troškovi poslovanja, troškovi osoblja, sve na godišnjoj razini.

Fiksni izdatci /FI/ - amortizacija, premije osiguranja, komunalne naknade, porezi i doprinosi koji ne ovise o rezultatu poslovanja, financijski rashodi /kamate i sl./, otplatne rate glavnice kredita, sve na godišnjoj razini.

Godišnja otplata kreditne glavnice /KG/ – iznos otplatne rate glavnice kredita

Broj dana rada hotela /BD/ - ukupan broj dana rada /otvorenosti/ hotela.

Planirani % iskorištenosti smještajnih kapaciteta /PZ/ - postotak punog zauzeća smještajnog kapaciteta u odnosu na broj dana rada /otvorenosti/ hotela.

Primjenom Hubbartovog obrasca dolazimo do sljedećih rezultata:

IZNOS STOPE POVRATA /NP/

2.000.000

UKUPNO POTREBNI NETO-PRIMITCI /PNP/

11.000.000

MAKSIMALNI BROJ NOĆENJA PO SOBI /MNS/

98.550

PLANIRANI BROJ NOĆENJA PO SOBI /PNS/

59.130

POTREBAN DNEVNI NETO-PRIMITAK PO SOBI /NPS/

186,03

pri čemu su:

Iznos stope povrata – neto – profit /NP/ - UH * PSP /40.000.000*5,00%/

Neto-primitci /PNP/ - VI+FI+KG+NP /4.000.000+2.000.000+3.000.000+2.000.000/

Maksimalni broj noćenja po sobi /MNS/ - BS*BD /270*365/

Planirani broj noćenja po sobi /PNS/ - MNS*PZ /98.550*60%/

Potreban neto primitak po sobi dnevno – PNP/PBP (11.000.000/59.130)

Zaključak je da je za pokriće svih izdataka i ostvarenje stope povrata /profita/ od 5% potrebno na godišnjoj razini ostvariti 59.130 noćenja s dnevnim neto-primtkom po sobi u iznosu od 186.03 EUR da bi se ostvarili potrebni ukupni neto-primitci u iznosu od 11.000.000 kuna.

Drugi, jednostavniji model izračuna financijske isplativosti ili profitabilnosti ulaganja u hotel je pravilo "the dollar per thousand" /"dolar po tisuću"/. Primjerice, ako hotel sa 100 soba košta 4.000.000 EUR, ulaganje po sobi je 40.000 EUR (4.000.000 EUR ulaganja / 100 soba). U tom slučaju potreban neto-prihod po sobnom noćenju /ADR/ iznosi 40 EUR (40.000 EUR ulaganja po sobi / 1.000). Uobičajeni trošak ulaganja po sobi u hotelskom lancu Holiday Inn iznosi između 40.000 $ i 50.000 $, što znači da bi se morao ostvariti prihod po sobnom noćenju između 40$ i 50$. Proračun po pravilu "dolar po tisuću" predmnijeva 70% apsolutno zauzeće i 6% stopu povrata na ukupno ulaganje u hotel. Pretpostavka je da se ostvaruje 55% bruto-dobitka prije troškova zakupnine, osiguranja, amortizacije, kamata i ostalih kapitalnih troškova.

Pri proračunu isplativosti, odnosno profitabilnosti ulaganja u hotel/e/, naravno, mora se voditi računa o njegovoj lokaciji, kakvoći ponude, konkurenciji, turističkim kretanjima i perspektivama. Pravilo "value for money", tj. vrijednost za novac možda ni u kojem drugom poslu toliko ne dolazi do izražaja koliko u hotelskoj industriji. Činjenica da je neki hotel kategoriziran s 5 zvijezdica može biti neka prednost u cjenovnoj politici, ali vrijednost se mora dokazati i u praksi, dakle na tržištu. Točnije, u poduzetništvu općenito nije važno što poduzetnik drži o sebi, svojem proizvodu ili usluzi, nego njegovo veličanstvo kupac ili gost, ma što bi mislili o kupcu ili gostu i koliko god se tome odupirali.

Ako mene pitate, osim ako imate dovoljno vlastitog novca i taštine, nipošto ne ulažite u turističko hotelijerstvo /hoteli, aparthoteli, mali obiteljski hoteli i sl./, pogotovo ako to financirate najvećim dijelom kreditom, makar i iznimno povoljnim. Stopa povrata je užasno mala, odnosno vrijeme povrata ulaganja predugo, rizik golem i nade da će biti bolje, u sve konkurentnijem okruženju nestaju i ne dopustite da vas političari, bankari i slični "preveslaju".

Neprofitabilnost turističkog hotelijerstva, uključujući i takozvana mala obiteljska turistička gospodarstva najveći je problem hrvatskog turizma, koji se praktično ne moće riješiti bez odgovarajućih subvencija i drugih, moguće i nenovčanih potpora, kako to čine razvijene i nama konkurentne turističke zemlje. Problem je u tome što u "turističkom kolaču" skoro svi ovako ili onako netko manje, netko više zaradi, jedino bazne turističke jedinice, poput hotela, čak i restorana ne zarade ništa, štoviše najčešće su u gubitku i nisu uopće zanimljive ozbiljnim ulagačima.



 

HNB tečajna lista

22.10.2019
Srednji
JPY JPY
100
6,135315
CHF CHF
1
6,762790
GBP GBP
1
8,652092
USD USD
1
6,661057
EUR EUR
1
7,439069
$ Odabir valute
= Odabir valute